Banif Inmobiliario: avanza el juicio

Vemos como a pesar de que Banif sigue impertérrito ante las demandas, avanza el jucio contra la gestora.

Leemos en la página de ADICAE la siguiente noticia:

AVANZA EL JUCIO CONTRA BANIF: SEÑALADA AUDIENCIA PREVIA
Avanza el juicio frente a la gestora del fondo Banif Inmobiliario y se ha señalado fecha para audiencia previa: el 23 de enero de 2013 a las 9:30.
En dicho acto se propone la prueba y se tratan cuestiones formales. La entidad no ha planteado ninguna excepción (al margen de la que les fue desestimada por falta de compentencia), admitiendo la estructura de demanda presentada por ADICAE.

Recordemos que el origen de esta noticia es la demanda que ADICAE presentó en su momento contra Banif:

ADICAE plantea demandar a Santander Banif por el nuevo intento de engaño en el Fondo Inmobiliario

El Santander quiere volver a trilar a los consumidores. El anuncio de que el Fondo Santader Banif Inmobiliario va a comenzar a “reeembolsar” a cada participe del fondo, en bloqueado desde hace más de dos años, tiene truco. La Santander Banif alega en carta a sus clientes, de forma errónea, que respetar la fecha de valor de sus participaciones de febrero de 2009 supondria un “ilógico jurídico” ya que habría que devolver más cantidad a los afectados, de lo que vale el fondo. Lógicamente, esto se debe a operaciones mal realizadas y malintencionada de compra y venta de inmuebles por parte de la Gestora en los últimos años tal y como ha denunciado ADICAE.

En las próximas semanas ADICAE ofrecerá una demanda a los afectados para que se adhieran y puedan reclamar el 20% que les corresponde por ley y por el folleto del propio fondo.

Banif Inmobiliario: el inicio

Recuerdo que todo empezó así:

Banif Inmobiliario deja a 50.000 partícipes con 3.200 millones de euros atrapados

Publicado el 16-02-2009 , por J. Zuloaga

Santander ha anunciado hoy que suspende los reembolsos de su fondo Santander Banif Inmobiliario, el mayor del mercado español, debido a las solicitudes de salidas de sus clientes. Durante la última ventana de liquidez, que concluyó el pasado viernes, un 80% de los inversores notificaron su intención de reembolsar sus posiciones, que ascienden a 2.617 millones de euros.

Ante esta situación, Santander ha solicitado a la CNMV autorización para suspender los reembolsos desde el próximo 28 de febrero hasta el 28 de febrero de 2011. Su intención es ir atendiendo a las solicitudes progresivamente durante estos dos años y, si transcurrido este periodo el patrimonio del fondo queda muy reducido, liquidarlo.

Con esta decisión, cerca de 51.300 partícipes se ven obligados a mantener un patrimonio conjunto de 3.266 millones de euros, hasta que la gestora sea capaz de ir vendiendo progresivamente los activos, según los datos oficiales del fondo a 31 de enero de 2008.

Los inversores que no decidieron salir del fondo en la ventana de liquidez que transcurrió del pasado 1 al 13 de febrero, podrán hacerlo hasta el próximo 28 de febrero.

La entidad reconoce en el comunicado enviado a la CNMV que debido a la avalancha de reembolsos solicitados, “el fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe”.

Santander se compromete a suscribir participaciones del fondo para ‘asegurar’ los reembolsos

Para atender a las solicitudes de reembolso recibidas hasta el 27 de febrero, “se destinará un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de dichos reembolsos, al valor liquidativo de 28 de febrero de 2009″. Este pago inicial se realizará en dos plazos, el 9 de marzo y el 5 de mayo, “a razón de la mitad en cada uno de ellos”.

Los clientes podrían acceder a “financiación con garantía de dichas participaciones”

El fondo recurrirá a dos vías “para atender estos pagos”. Por un lado “agotará su capacidad de endeudamiento“, y por otro, “procederá a la venta de activos“. Además, cuenta con el compromiso adquirido por Banco Santander, “titular de la totalidad del capital de la gestora”. El banco ha expresado su intención de, “en el caso de que no fuera posible realizar las ventas de activos necesarias para completar el segundo de los mencionados pagos”, suscribir participaciones del fondo “en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante”.

Santander, al igual que Banesto y Banif, adelantan otro ‘gesto’ hacia los clientes del fondo, el de conceder “financiación con garantía de dichas participaciones”, “en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconseje”.

“En interés de los partícipes”, el fondo “iniciará un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de realizarlos en el menor plazo posible que sea compatible con la mayor diligencia”.

A modo de compensación, y para los clientes que opten por mantener sus inversiones en el fondo durante la suspensión de los reembolsos, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75% y el depositario, asimismo, reducirá sus comisiones al 0,10%”.

Fuente: Expansión

¿Quién recuerda al Banif Inmobiliario?

Mucho somos los que despúes de la estafa a la que nos vimos sometidos por Banif, y ante la tesitura de quedarnos sin nada o recuperar parte, optamos por esta última solución.

No obstante, y ya como guerra particular, pienso ir recopilando los artículos para que quede constancia de todo el proceso de estafa de Banif  a modo de hemeroteca…

El artículo siguiente, se publicó en Finanzas en el 2010:

“Un año y varias trifulcas judiciales después, la situación de los ahorros de más de 43.000 partícipes es aún una incógnita, porque el fondo ha suspendido los reembolsos durante dos años, tiempo durante el cual se intentarán vender los activos en cartera. Los afectados por esta situación se han organizado en dos plataformas, ‘Activa’, dirigida por el bufete de de Juan Manuel Moreno Luque, y ‘PASI‘, plataforma de afectados creada inicialmente por miembros del ex comité de Barcelona.

Así, el despacho Moreno Luque ha interpuesto una querella criminal contra los responsables de la gestora y de Banif que ha sido admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción 39 de Madrid. Mientras, en PASI se han personado como parte interesada en un recurso  presentado por un particular ante la Audiencia Provincial de Madrid. Este recurso se debe a que la justicia ordinaria desestimó una solicitud de concurso de acreedores para el fondo interpuesta por un particular.

Los hechos que dan origen a la querella del despacho Moreno Luque se basan, según este bufete, a la captación, entre 2003 y 2006, de 2.490 millones para el fondo inmobiliario cuyo objeto era obtener de los alquileres rentabilidades estables. Sin embargo, observan
los letrados del bufete, Santander “extrajo entre 2003 y 2008 comisiones por más de 640 millones de euros que consumieron el 100% de los ingresos por alquileres netos, el 100% de los ingresos financieros netos y buena parte de las plusvalías reales por la venta de inmuebles”. Del mismo modo, acusa a Santander de provocar el colapso del fondo tras anunciar una tasación extraordinaria. En este sentido, según declararon a Finanzas.com varios afectados al poco de trascender los problemas, la gestora insistía a los clientes para que diesen la orden de venta.

En este último aspecto, la retirada de dinero, fuentes de las dos plataformas coinciden al señalar que el 16,9% del capital del fondo salio del mismo antes de anunciarse esta medida y “al mayor valor liquidativo de sus 14 años de historia”. Es más, José Maria Delgado, representante de PASI apunta que, para hacer frente al pago de estos partícipes, la gestora tuvo que pedir un crédito al banco a un interés del 3%, que tienen que soportar el resto de partícipes que siguen en el fondo.

Ahora, la decisión está en manos de la justicia y en un proceso que promete ser lento. Los afectados, sin embargo, tienen claras sus demandas, como así lo expuso el propio Juan Manuel Moreno Luque en su intervención ante la Junta de Accionistas de Banco de Santander celebrada el pasado 19 de junio. Entonces, el abogado solicitó a la máxima plana de la entidad bancaria explicaciones sobre lo que denominó “fracaso financiero” de un fondo que se presentaba “con perfil conservador y nivel de riesgo bajo”.

Polémica política de ventas

Pero también pidió conocer una explicación “aceptable e inteligible” de lo que significa el plan de liquidación de activos bajo la supervisión de la CNMV, un organismo que para el letrado “no tiene medios ni experiencia en situaciones concursales”. En este sentido, el abogado tildó de inaceptables las comisiones del 0,85% en una situación de naturaleza concursal y se mostró en desacuerdo con la política de ventas que ha realizado el fondo, “muy por debajo de los precios de tasación”, según sus palabras.

Una de las ventas más sonadas -anunciada a principios de mayo de 2009-  fue la del Centro Comercial Plenilunio por 235 millones de euros, inmueble que fue adquirido a Riofrio por 275 millones de euros. Pero a juicio de PASI, Santander Real Estate -la gestora del fondo- podría haber pagado “una cantidad excesiva” por la compra del edificio, razón por la que han solicitado a la gestora información sobre la tasación de compra.

La misma plataforma también denuncia que la empresa compradora, Orion Columbia, se creó el 20 de febrero con un capital de 3.010 euros, cifra “alarmantemente insignificante” para la envergadura de la venta”, según PASI.

Un poco antes, la gestora materializó la primera venta de activos al deshacerse de un edificio ubicado en Castellana 13 por importe de 23,8 millones de euros, cantidad que está un 17% por debajo de la tasación del inmueble. Unos días después de producirse esta operación, tal y como publicó Finanzas.com varios grupos de afectados pidieron a la CNMV la intervención de la gestora al entender que hubo pérdidas por 2,6 millones de euros.

Ahora, y mientras la demanda judicial del bufete Moreno Luque sigue su curso en un proceso judicial que podría durar años, Santander Real Estate tiene hasta el 1 de marzo de 2011 para ir atendiendo los reembolsos a media que vaya vendiendo activos, y al valor liquidativo que arroje el fondo en cada momento. En el caso de que el 1 de marzo de 2011, Santander no haya sido capaz de atender todos los reembolsos, la gestora iniciará la liquidación del fondo.

Pero en ambas plataformas no tiran la toalla, pese que la situación, como explica Delgado a Finanzas.com “es desesperada”. En su opinión, “nosotros representamos a ahorradores, no a inversores”, que se han visto afectados por esta circunstancia. Según sus propios datos relativos al perfil de los asociados a PASI, cerca del 70% de los afiliados a la plataforma son  mayores de 65 años. Y la mitad de estos socios tiene entre el 50% y el 100% de sus ahorros invertidos en el fondo. Para todos ellos se cumple un año de incertidumbre. Y quién sabe cuántos de larga batalla. ”

Fuente: Finanzas

Banif Inmobiliario: vuelva Ud mañana

LarraMariano Jose de Larra es considerado el padre del periodismo español. Creo que, de haber vivido hoy en día, sería un excelente blogger. En sus artículos, recogía la esencia de la cruda realidad española del momento. Muy pegado al terreno e inmensamente ácido. El famoso Vuelva Vd. mañana, con que el funcionario de turno despachaba al administrado en la polvorienta ventanilla fue acuñado por él. Pues bien, esa gloriosa frase bien puede servir para el penúltimo escándalo financiero que nos azota, y que mira que cosas, toca de nuevo al Banco que quier ser mi Banco, el Santander (otra vez será). El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Banif Inmobiliario ha establecido unamoratoria de dos años para el reembolso de sus participaciones.

Uno de los mejores relatos fácticos de lo sucedido lo he encontrado en el Blog de Juan Sainz de los Terreros. En esencia, el detonante de la situación ha venido dado por una fuerte bajada del valor liquidativo de las participaciones, debido a tasaciones extraordinarias, que ha conducido a ordenes masivas de reembolso que superan con mucho el 10% de liquidez previsto para tales fines. De acuerdo con la CNMV se abre una ventana de liquidez hasta el 27 de febrero para cursar ordenes de reembolso, que serán satisfechas en dos pagos, a prorrata. El resto (si hay resto) a esperar hasta dentro de dos años. Si tras dos años, hay peticiones de reembolso sin satisfacer se liquidará el Fondo. Para más detalle, sigo remitiendo a dicha entrada.

Hecha la autopsia, destaquemos una serie de puntos:

    • Los Fondos de Inversión Inmobiliaria como el citado (el mayor de España, con más de 3.000 millones de euros de patrimonio) funcionan fundamentalmente a través del negocio patrimonial, del alquiler. Su negocio no gira alrededor de la compraventa de inmuebles, en contra de lo que algunos puedan pensar. Su fuente de ingresos son, fundamentalmente los alquileres que cobran. Y eso nos conduce a que las desinversiones son complicadas, ya que en los activos hay inquilinos, y por tanto hay que venderlos con ellos dentro, lo que condiciona las operaciones. De hecho, de per se, son productos con limitaciones para la liquidez por dicho motivo, y estan pensados en el largo plazo.
    • La bajada de valor no viene dada, a diferencia de la generalidad de los fondos, por una variación en la cotización de un mercado organizado. Las valoraciones de las participaciones se hacen en función de valores de tasación, que si están vacíos es a valor de mercado en venta, y si están alquilados, el menor de dos valores: el anteriormente citado o el de capitalización de las Rentas. Desconozco en profundidad la cartera de inmuebles y rendimientos del Fondo, pero me hace pensar que, y relacionado con el punto anterior, o aquí hay mucha gente que no entiende el producto y no debía estar. O bien había gente a la que le urge la liquidez, por estar apalancado en dicho producto con créditos o por otro tipo de inversiones fallidas.
    • Me da miedo la sugerencia que hacen en Gurusblog. No creo que pueda haber habido operaciones triangulares con inmobiliaras clientes del Santander. Mientras nadie me lo demuestre, eso esta fuera de consideración.
  • Se trata de la puntilla para Banif. y eso es decir mucho. Banif ha sido, ya desde la época del BCHla referencia en España en dicho sector, y ha sido golpeada por Lehman, por Madoff y ahora por este caso. Si en los anteriores ya se rumoreo que que se podía dejar caer a Banif (recordemos que existe, en la mejor tradición de la casa, competencia interna con Santander Banca Privada), ahora el rumor cobra fuerza de nuevo. Y es algo sumamente dañino para el Santander, ya que el negocio era suculento. Amplios márgenes y mucha información a captar de una excelente base de clientes, asi como negocio inducido para y del resto de las filiales del grupo.

La estafa de Banif, y todo con el aval del Estado

Seguimos leyendo cosas sobre nuestros coleguitas del Banif….:

AFECTADOS NO OS OLVIDAMOS!!!!

Y no os olvideis del FONDO INMOBILIARIO DEL SANTANDER…que retuvieron la venta de las participaciones durante varios años y todo ello LEGAL….autorizado por el banco de España…eso sí, el que no pague su casa se le deshaucia…pero los bancos pueden IMPAGAR durante años legalmente…

4-03-11 Blog Finanzas Inversores: Gran Estafa del Banco Santader con sus Fondos Inmobiliarios “Banif”

El mismo BANIF-Santander cuyos comerciales vendieron acciones de Lehman Brothers o Madoff como si el capital estuviese asegurado…pero no fueron los únicos…CITIBANK, BANKINTER, BARCLAYS, DEUTSCHE BANK, etc…

http://afectadosporbanif.ning.com/forum/topics/afectados-madoff-banif

Y luego el Rey se atreve a hablar de que la justicia debe ser igual para todos…Cuando el Gobierno, y con el PP de acuerdo, acaba de INDULTAR al segundo del Santander…

Un indulto cuestionado: Los jueces piden explicaciones al Gobierno por el indulto a Saénz.

07-12-11 El gobierno saliente y en su primera reunión tras las elecciones del 20N, INDULTA al segundo de Botín (Santander) con el beneplácito del PP!!!! Enric Duran, el Robin de la Banca, que no espera el indulto, llama a la INSUMISIÓN FISCAL!!! IMPRESCINDIBLE!!!

Y habla de Justicia igual para todos, el mismo que NO TIENE LAS MISMAS OBLIGACIONES QUE EL RESTO, y el que con un sueldo de  200 mil euros / año ha conseguido llegar a ser una de las fortunas, según Forbes, más grandes de Europa….

Como se lo ha montado Banif!, qué ladrones!!

Desde la gestora del Santander aseguran que aún no tienen datos de cuántos inversores han optado por abandonar el fondo. “Se conocerá de aquí al 28 de febrero porque habrá que comunicárselo a la CNMV”, aseguran. Y es que el 28 de febrero es la fecha elegida no sólo para que Santander asuma el importa de los reembolsos sino también para conocerse a qué precio rescatan los partícipes.

De momento, lo que está claro es que la mayoría lo hará con minusvalías ya que sólo los que compraran participaciones antes de octubre de 2004 habrán ganado dinero con sus inversiones o al menos no obtendrá minusvalías ya que el valor liquidativo actual del fondo es, según los datos al cierre de enero, de 1.215,04, su precio más bajo desde octubre de 2004. De momento lo que está claro es que los inversores que rescaten sus participaciones lo harán con un descuento del 11,5% ya que esto es lo que ha caído el valor del fondo desde que decretase su suspensión hace ahora dos años.

El Corralito del Banif

El Corralito del Banif

Si lo que se persigue es haber obtenido rentabilidades por encima del IPC, la fotografía es incluso más decepcionante: sólo quien invirtiera antes del año 2000 obtendrá plusvalías. Y todo apunta que las pérdidas serán incluso mayores ya que no hay que olvidar que en febrero el fondo somete a su rutinaria tasación a buena parte de su cartera, con la consiguiente caída de precio de sus activos que ello puede suponer.

En concreto, según el último informe trimestral de la gestora del Santander, correspondiente al tercer trimestre de 2010, el fondo tasará en el mes de febrero inmuebles que suponen el 8,2% de su cartera, la mayor parte del sector residencial, el más perjudicado en la crisis inmobiliaria, y muchos desocupados, por lo que los ingresos por alquiler no podrán compensar la caída de su precio.